Wetswijzigingen Vastgoed 2024

Omgevingswet 2024
De Omgevingswet wordt per 1 januari 2024 ingevoerd. De veranderingen in de Omgevingswet komen er kortgezegd op neer dat de Omgevingswet wetten voor de fysieke leefomgeving bundelt en moderniseert. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet. Daarnaast wordt er een nieuw digitaal stelsel opgericht (Digitaal Stelsel Omgevingswet), welk stelsel www.ruimtelijkeplannen.nl vervangt. Er ontstaat zo één digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen en het raadplegen van de geldende regels per locatie. Ook het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Met andere woorden, twee vergunningen. Het door makelaars veel geraadpleegde bestemmingsplan gaat over in het omgevingsplan. De NVM heeft de afgelopen weken in diverse updateberichten uitgebreid geïnformeerd over de Omgevingswet. Zie ook de pagina op het ledenportaal onder ‘Juridisch’, ‘Juridische thema’s’, ‘Omgevingswet’ voor meer informatie over de Omgevingswet.

Tarief overdrachtsbelasting 2024 blijft ongewijzigd
Het huidige algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit tarief blijft ongewijzigd. Ook het tarief van 2% voor woningen en de startersvrijstelling (0%) blijven ongewijzigd.

Nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3)
De belastingheffing over het box 3-vermogen zal de komende jaren wijzigen. Het resultaat van deze wijziging moet ervoor zorgen dat het forfaitair berekende rendement meer in lijn ligt met het werkelijk behaalde rendement. Daarom wordt er gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) welke moet ingaan per 1 januari 2027. Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 36% in 2024. Ook wordt het heffingsvrije vermogen in box 3 niet geïndexeerd per 1 januari 2024. Het heffingsvrije vermogen blijft daarmee 57.000 euro. Voor fiscale partners samen bedraagt het heffingsvrije vermogen € 114.000.

Aandelen in VvE en aandeel in vermogen derdengeldenrekening scharen onder banktegoeden in 2024
Het aandeel in het vermogen van een VvE en het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Deze vermogensrechten worden echter onder de categorie banktegoeden geplaatst (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past.

Belastingplan 2024
Onderstaande onderdelen maken deel uit van het pakket Belastingplan 2024. De Tweede Kamer heeft het belastingplan behandeld. De Eerste Kamer moet hierover nog stemmen in december 2023.

Aan derde verhuurd vastgoed onder de BOR en de DSR wordt standaard beleggingsvermogen

De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel om te voorkomen dat het voortbestaan van een (familie)bedrijf in gevaar komt op het moment dat het wordt overgedragen. Op dat moment moet er namelijk erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting worden betaald. Het kabinet kiest ervoor om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling. Voorgesteld wordt duidelijker af te bakenen wat tot het ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen wordt gerekend door aan derden verhuurd onroerend goed standaard aan te merken als beleggingsvermogen. Onroerende zaken die niet worden verhuurd aan derden, maar worden gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening, vallen niet onder de voorgestelde maatregel. Dat betekent dat – net als nu –voor de toepassing van de BOR en de DSR volgens de vermogensetiketteringsregels moet worden bepaald of deze tot het ondernemingsvermogen behoren.

Aanpak ontwijking btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransacties op grond van samenloopvrijstelling

De samenloopvrijstelling wordt aangepast voor aandelentransacties. Bij de levering van nieuwe Nederlandse onroerende zaken is btw verschuldigd. Dergelijke transacties zijn daarbij vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting op grond van samenloopvrijstelling. Het is echter ook mogelijk om op grond van de samenloopvrijstelling nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie in plaats van een directe levering van de onroerende zaak over te dragen waardoor er noch btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. Deze mogelijkheid wordt uitgesloten voor aandelentransacties.

De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Eveneens bestaat er een uitgebreide overgangsregeling.

Afschrijvingsbeperking gebouwen in de inkomstenbelasting

Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is de bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB (inkomstenbelasting) in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.

Fiscale beleggingsinstelling (fbi) niet direct beleggen in Nederlands vastgoed

De regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) in de vennootschapsbelasting wordt aangepast. Er wordt een zogenoemde vastgoedmaatregel ingesteld, die

is aangepast ten opzichte van de op Prinsjesdag 2022 aangekondigde vastgoedmaatregel. Als gevolg van de vastgoedmaatregel is het vanaf 1 januari 2025 niet langer mogelijk voor een fbi (die subjectief belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0%) om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een dergelijk lichaam wordt regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Wel mag een fbi nog indirect in Nederlands vastgoed beleggen, via (normaal belaste) vastgoeddochters.

Vennootschapsbelasting 2024 en de mkb-vrijstelling

In 2024 blijft het maximale vennootschapsbelastingtarief 25,8%. Eveneens blijft het (opstap) tarief van 19% voor fiscale winsten tot € 200.000 gehandhaafd. De mkb-winstvrijstelling wordt in 2024 van 14% (2023) naar 13,31% verlaagd. Door deze maatregel betalen ondernemers in de inkomstenbelasting zoals eenmanszaken, vof’s en zzp’ers in 2024 meer belasting.

Bron: NVM