Mismatch vraag en aanbod zorgt voor sterke daling opname kantoren en bedrijfsruimte

Vraag naar kwalitatief hoogwaardig en direct beschikbaar vastgoed nog wel groot.

De m²-opname* van kantoren (-26 procent) en bedrijfsruimte (-28 procent) is in het eerste kwartaal sterk afgenomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Vooral de gestegen rente en hoge energieprijzen zetten een rem op de vraag en de bereidheid om te investeren in kantoren, bedrijfsruimte en logistiek vastgoed. Desondanks blijft de vraag naar bedrijfsruimte en logistiek vastgoed aanwezig. Terwijl het aantal transacties van kantoren met 21 procent daalde, steeg het aantal transacties voor bedrijfsruimte en logistiek vastgoed met 17 procent.

De reden voor de volumedaling is het wegvallen van grote opnames boven de 5.000 m2, aangezien het aanbod in deze categorie achterblijft bij de vraag naar veelal hoogwaardig duurzaam vastgoed. Tegelijkertijd heeft de winkelmarkt juist een goed kwartaal achter de rug. Hoewel de opname van winkelruimte met 6 procent is gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022, ligt het aantal winkels dat in gebruik is genomen 6 procent hoger. Dit en meer blijkt uit de ‘Kwartaalupdate Commercieel Vastgoed’ van NVM Business. Dit is een analyse van de ontwikkelingen in de commerciële vastgoedsector op basis van koop- en huurtransacties en enquête-onderzoek onder NVM Business-leden.

In alle segmenten zoeken huurders – vooral bij kantoren en winkels – naar mogelijkheden om te besparen op huurkosten. Zij hebben volgens NVM Business-leden te maken met hoge energiekosten en de effecten van inflatie. Dat vertaalt zich voor veel bedrijven in hogere personeels- en huurkosten. Zij geven daarom een hogere prioriteit aan vastgoed met een gunstig energieverbruik.

NVM Business constateert dat de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige kantoor- en bedrijfspanden en logistiek vastgoed wel groot is. Door de oplopende kosten en een achterblijvend kwalitatief goed aanbod van deze typen vastgoed stellen huurders in alle segmenten beslissingen over nieuwe huisvesting voorlopig uit. Tegelijkertijd wordt nu weinig nieuwbouw gerealiseerd. Redenen hiervoor zijn de hoge bouwkosten, de gestegen rente, de stikstofcrisis én de schaarste aan bedrijventerreinen en stroomvoorziening. Deze optelsom van factoren gaat ten koste van de beschikbaarheid van geschikt aanbod en daarmee van de dynamiek en doorstroming op de commerciële vastgoedmarkt.

Minder beleggingstransacties
Bovendien is er weinig dynamiek in de beleggersmarkt, nu de rentestanden zich op een hoger niveau bevinden. Daardoor staat de bereidheid om te investeren in kantoren, winkels, bedrijfsruimte en logistiek vastgoed onder druk. De huidige rentestanden resulteren in hogere rendementseisen van beleggers. Aanvangsrendementen zijn daarom in het eerste kwartaal van 2023 in alle sectoren gestegen vergeleken met dezelfde periode in 2022. Doordat verkopende partijen daarnaast hogere vraagprijzen hanteren dan kopers bereid zijn te betalen, komen er minder beleggingstransacties tot stand. Ook heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting, die sinds 1 januari 2023 van kracht is, geleid tot hogere transactiekosten voor vastgoedbeleggers.

Sander Heidinga, voorzitter NVM Business: “Uit onze data-analyse en het sentiment onder onze leden komt naar voren dat er op dit moment een mismatch bestaat tussen vraag en aanbod van commercieel vastgoed. Hoewel er wel degelijk kapitaal in de markt aanwezig is, zijn beleggers in het eerste kwartaal vanwege de marktomstandigheden terughoudend geweest. Ook kopers en huurders wachten hun kans af. Tegelijkertijd is in veel segmenten sprake van een duidelijke vraag naar kwalitatief hoogwaardige panden en direct beschikbaar commercieel vastgoed. Terwijl de gestegen rente en inflatie een belangrijke reden zijn dat veel beleggers zich terughoudend opstellen, schiet de verhoging van de overdrachtsbelasting haar doel voorbij. Dit zet het investeringsklimaat alleen maar verder onder druk. Met als gevolg dat óók investeringen in het mkb, de verduurzaming van vastgoed en vastgoedtransformaties achterblijven bij de vraag.”

Kantorenmarkt

In de kantorenmarkt is over de gehele linie sprake van vraaguitval en is de inhaalvraag na corona vrijwel opgedroogd. In het eerste kwartaal daalde de opname in alle kantooroppervlaktes boven 500 m²; de vraag naar kleine metrages tussen 200 en 500 m² bleef stabiel.
Het beschikbare aanbod in vierkante meters – 4,96 miljoen m² – nam met 10 procent af ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Dit komt mede doordat nieuwbouw niet rendabel is en organisaties slechts beperkt ruimte afstoten, hoewel meer mensen thuis werken.
In Amsterdam (14.600 m²), Den Haag (11.300 m²), Rotterdam (14.300 m²) en Utrecht (10.800 m²) was de opname van kantoorruimte in het eerste kwartaal van 2023 laag.

Winkelmarkt

Na drie relatief stabiele kwartalen is het aanbod van winkelruimte afgenomen. Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar geleden ligt het aanbod in m² 7 procent lager. Het aantal aangeboden winkels (4.157) is met 4 procent toegenomen.
In verschillende provincies is het aanbod van winkelruimte duidelijk gedaald, vooral in Noord-Brabant (-15 procent), Groningen (-25 procent) en Gelderland (-14 procent).
Ondanks de verbeterde balans in de winkelmarkt staan huurprijzen onder druk. Door hogere kosten (onder meer energie en personeel) kunnen huurders minder opbrengen.

Bedrijfsruimtemarkt en logistiek

De reden van de volumedaling in dit segment is het wegvallen van grote opnames boven de 5.000 m², aangezien het juiste aanbod hiervan achterblijft bij de vraag. In het eerste kwartaal van 2023 was sprake van veel minder opname van logistiek vastgoed dan in de periode hiervoor. De opname van kleine bedrijfsruimte tot 2.000 m² bleef wel op niveau.
Voor het eerst sinds 2020 is het aanbod van bedrijfsruimte gestegen. Het aanbod (6,91 miljoen m² ) lag 1 procent hoger dan in het vorige kwartaal, maar is wel 11 procent lager dan in het eerste kwartaal van 2022. Door een aanhoudende vraag blijft het aanbod van kleine metrages flink dalen.
Ondanks de hoge vraag remmen een gebrek aan grond, uitbreidingsmogelijkheden (onder meer als gevolg van de stikstofcrisis) en het wachten op een landelijke beleidslijn over verdozing, de markt voor logistiek vastgoed.

*Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal m² dat wordt verhandeld in de transacties

Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2023 Q1