AanbodVaart uit commercieel vastgoedmarkt
In het vierde kwartaal 2022 ging de vaart verder uit de markt voor commercieel vastgoed. De ontwikkeling die zich in het derde kwartaal 2022 aftekende, heeft zich doorgezet. De hard gestegen rente remde de gebruikersvraag naar en investeringsbereidheid voor commercieel vastgoed. Ook vertaalde dit zich in stijgende rendementseisen van beleggers. Daarnaast is de impact van de sterk gestegen energierekening groot. De rente en energiekosten beïnvloedden alle segmenten binnen commercieel vastgoed: kantoren, winkels en bedrijfsruimte. Daarbij hield de markt voor bedrijfsruimte door een krap aanbod het beste stand. Het krappe aanbod drukte de opname van bedrijfsruimte en zorgde voor hogere huur- en koopprijzen. Daarbij zijn de kwaliteit en locatie van het object bepalend. Dit blijkt uit de nieuwste commercieel vastgoed kwartaalcijfers van NVM Business die NVM-datadochter brainbay heeft onderzocht.
Sander Heidinga, voorzitter NVM Business: “De gestegen rente, hoge energiekosten en verhoging van de overdrachtsbelasting strooien nu wat zand in de machine van commercieel vastgoed. We zien een duidelijk groeiend belang van duurzaamheid en vraag naar modern up-to-date vastgoed. Kopers, huurders en beleggers worden kritischer in deze markt en staan voor weloverwogen keuzes. De activiteit op de beleggingsmarkt bleef in het vierde kwartaal van 2022 nog enigszins op peil omdat verschillende MKB-beleggers veelal in het kleinere segment transacties wisten te realiseren. Grotere deals van partijen die gedreven zijn door internationaal kapitaal, droogden op wat ook te wijten is aan de verhoogde overdrachtsbelasting.”
Algemeen beeld
- De hoge inflatie, gestegen rente, stijgende energie- en inkoopprijzen en dalende koopkracht voeden de economische onzekerheid en werken door op de markt voor commercieel vastgoed.
- De opname is in de meeste deelmarkten hoger dan in Q3 2022 maar duidelijk lager vergeleken met Q4 2021.
- Het beschikbare aanbod van alle soorten commercieel vastgoed neemt toe.
- Het energieverbruik van panden wint duidelijk aan belang bij de keuzes van huurders. Het speelt meer in de kantorenmarkt en de winkelmarkt dan in de markt voor bedrijfsruimten.
- De sterk gestegen inflatie leidt tot hoge huurindexeringen wat op zich voor beleggers positief is.
Kantorenmarkt
- NVM-Business makelaars noemen de energiekosten de meest belangrijke trend in de kantorenmarkt.
- Het tekort aan kwalitatief goede kantoren houdt aan. Moderne en duurzame kantoren (vanaf energielabel C) worden tegen hogere prijzen opgenomen.
- Grote kantoorgebruikers krimpen in omvang en bieden ongebruikte kantoorruimten aan voor onderhuur.
- Grote transacties met metrages boven 5.000 m² nemen af.
Winkelmarkt
- De winkelmarkt doet het goed ten opzichte van het vorige kwartaal maar daalt vergeleken met Q4 2021.
- De gestegen (energie)kosten raken de positie van huurders maar worden nog niet echt zichtbaar in het beeld van opname en aanbod.
- Het aanbod kleine winkels stijgt vergeleken met vorig kwartaal en Q4 2021 (+4%).
Bedrijfsruimte
- Het tekort aan bouwgrond en direct beschikbare bedrijfsruimten is nog altijd groot.
- De opname ligt daardoor 30% lager dan in dezelfde periode vorig jaar maar met erg veel kleinschalige transacties tot 1.000 m².
- Middelgrote metrages tussen 1.000 en 2.500 m² zijn gevraagd maar naar bedrijfsruimten groter dan 2.500 m² is minder vraag.
Beleggingsmarkt
- De stijgende rente drukt de vraag en waardering van vastgoed.
- Aanvangsrendementen stijgen doordat risico’s hoger liggen.
- De beleggingsactiviteit daalt doordat transacties niet doorgaan. Verkopers voelen namelijk nog niet helemaal de druk om de prijzen te verlagen.
- Bedrijfsruimten (niet logistiek) en logistiek vastgoed blijven nog gewild als belegging maar het sentiment is duidelijk minder.
Vooruitblik
Sander Heidinga kijkt terug en blikt vooruit: “In elke deelmarkt van commercieel vastgoed drukt de gestegen rente haar stempel. Onze cijfers bevestigen dat. Natuurlijk was de lage rentevoet niet oneindig houdbaar. De nieuwe realiteit van prijs- en waarderingsaanpassingen is onvermijdelijk en moet nog indalen. De Nederlandse economie is sterk en veerkrachtig. Dat geldt ook voor het ondernemerschap waarbij iedereen zich gaat herpakken. In onze optiek zijn de rente en een stabiel vertrouwenwekkend overheidsbeleid daarbij bepalende factoren om de vaart en dynamiek er weer in te krijgen. Want een ondernemer grijpt kansen als er zicht is op duurzaam perspectief.”